■中国房价泡沫早已存在

    ■房价不能完全交给市场

    ■对异地购房采取适当的管制

　　房价是否存在泡沫？房价上涨对经济有何影响？未来房价走势如何？在“六一新政”过去四个多月，开发商对“金九银十”充满期待，消费者正在犹豫该不该出手的关键时刻，这些问题变得异常复杂和敏感。10月22日，在本报和河南省企业文化促进会的力邀下，复旦大学“天行健”大师讲坛首次来到河南。而一向敢言的复旦大学世界经济研究所所长、著名海派经济学家华民，其富有震撼力的演讲，让河南地产界经历了一次暴风雨般的“洗礼”。

　　房价泡沫早已出现

　　中国房地产是否有泡沫？对这一敏感问题，华民丝毫不忌讳:“中国房地产的泡沫已经很大了，而不是有没有泡沫的问题。当大家买了房子以后感觉不到幸福的时候，这就是有泡沫了。”

　　华民说，在新一轮房价上涨中，全国的房价低的地方涨了一倍，高的地方涨了3倍，泡沫已经开始了。什么是房价上涨？华民认为，房价涨还是不涨，是以收入为基础的，离开了收入谈房价一点意义都没有。

　　华民拿房价进行了国际比较。美国1950年的时候一个家庭税后可支配收入买一套200平方米的房子，需要两年；在德国，用一个家庭的收入买一套200平方米的房子，需要四年；而在中国上海，老百姓买一套房子至少需要20年时间。20年的收入才能买一套房子，这的确有点不成比例。华民说，从房价收入比看，目前中国房价已经很高了。

　　再从环球城市看房价。英国普通住宅不算贵，3000元人民币一平方米。郑州普通住宅也都快卖到3000元一平方米了，但中国有英国的经济发达吗？英国人均GDP3万美金，中国人均GDP有多少？这样比较，中国的房价其实很贵。

　　中国泡沫化的房价是怎么形成的呢？华民认为，中国的房价增长过快，首先与大量的投资者和投机者参与房产投资或投机有关。其次，商业银行向购房者发放按揭，购房贷款的门槛过低，也是造成居民对住宅需求在短期内过度膨胀的原因之一。再次，各级政府通过土地批租来套取现金流的做法也在一定程度上推动了房价的快速上涨。最后，房价的决定机制存在严重的问题。政府为自己经济增长而频频推出的旨在鼓励境内外居民买房的各种优惠政策，对房价过快上涨产生很大的影响。

　　房价上涨终结经济增长

　　谈到房价上涨对于经济的影响，华民语出惊人:房价上涨是经济增长的终点而不是起点。

　　华民认为，房产不是一个简单的商品，它是一种资产，它的波动会引起经济的波动。从世界角度来看，房地产是一个非常被动的行业。房价上涨，并不能带来财富的增值。“现在，各省都把房地产业作为支柱产业，这是弄反了”。

　　为什么房价上涨不能带动经济增长，反而会成为经济可持续增长的障碍？华民说，首先，房价上涨过快会打击居民的生存信心。“当人们用20年或30年的收入去买一套房子的时候，他觉得人生就毫无意义。”华民说。

　　其次，房价过快上涨，会造成土地资源的低度利用。“土地的市场化配置从来不能提高土地的使用效率和配置效率，房价过快上涨首先会影响房价投资的增长，而房价投资的增长势必需要更多的投资。这就刺激土地价格的过快上涨。一旦出现土地价格极度上涨，经济危机就到了。”

　　再次，房价的上涨会使房屋从使用物品演变成为投资品和投机品。“房价上涨最可怕的是价格上去了，水泥还是那些水泥，土地还是那些土地。并没有改变什么。只是把银行里边的钱堆上去，但堆上去的钱总有落下来的时候，落下来的时候经济就完了。”

　　另外，房价过快上涨，还会加剧社会财富分配和占有的两极分化。

　　华民指出，居民消费分为两部分，基础消费和日常消费，基础消费增加了，日常消费就会减少；买了房子后都变穷了，就没有日常消费需求。收入总量就那么多，不是买这个就是买那个。现在地价、房价暴涨，居民未来的收入总量就会减少，他将来购房的能力没有了，危机就会爆发。香港是回归以后泡沫破灭的，香港的房价跌了50％，而日本的房价跌了90％。

　　房价如何控制

　　如何控制房价？华民认为，首先要制止那种把房产当作投机对象的错误做法。“什么叫资源配置，就是规划。中国地价房价上涨的一个最重要的原因就是规划不当。”

　　其次，要采用经济手段提高房产投机和投资成本。为了达到抑制投机和投资的目的，就应当提高房产投资者的融资成本，抑制对于投机性不动产交易的融资。同时对投资者拥有的房产课以较高的物业税。面对投机者转手出售的房产课以转交易税。那种旨在鼓励投资或者投机房产的退税政策则应当立即停止执行，这样做的目的就是要让房产真正进入最终消费的渠道，使其从投资或投机的对象真正变成一种用来改善居民居住环境和质量的资源。

　　再次，对异地购房采取适当的管制。外地人在本地买房，对本地老百姓来讲是不公平的，因为本地的老百姓要为楼房的基础设施纳税，房价上涨，外地人赚取房价上涨的利润，而本地老百姓却要买单，这样是不公平的。“全世界没有一个国家像中国这样异地销售楼盘的，异地进行房展这种现象在国际上是看不到的，只有中国有。目的很显然是抬高房价。”对于异地置业应该从税收上加以限制，如果想把房子卖给外地人，他就应该纳税，而且空置时间越长，税率越高。

　　另外，要确定合理的定价机制，“房价不能完全交由市场来决定”。

　　政府如何引导

　　政府应该采取什么样的措施来控制和规范房地产价格呢？华民认为，第一，完善房产交易制度，提高房产交易市场的透明度。很多地方现在已经是网上销售，但是违规的情况仍很多。第二，启动住宅抵押的证券化改革，建立住宅抵押产权化市场。美国法律规定，普通商业银行给消费者贷款的钱必须通过房产抵押贷款。房产抵押的钱从什么地方来？他卖给房产抵押证券市场。房产抵押证券化了，房产价格市场就稳定了。第三，政府可以通过提供公共住宅或对低收入者购房补贴政策，分别从供给和需求两方面对房产市场的价格加以调整。第四，政府通过开发土地，而不是土地批租来有效地增加土地供应，借以达到降低住宅建设的土地成本和房产价格的目的。

　　华民特别指出，在中央已经开始对宏观经济进行全面调控的今天，我们借鉴日本和东南亚国家的经验，对已经存在的泡沫房价不要轻易打压，以免泡沫捅破给经济增长带来消极的影响。应该在保持房价稳定的前提下通过上述一系列政策措施对房地产市场进行控制管理。

　　未来房价走势如何

　　对于未来房价走势，华民认为，经过房改冲击过后，超额需求会减少，但是地区差别的存在仍然会吸引中小城市的居民，向东部大中城市集中，这两者相减以后产生的净需求为正还是为负，决定房价的走势。

　　华民指出，一旦房价有走低的趋势，那么投资基金首先就会撤出房产市场，从而导致房产泡沫的破灭。

　　华民同时指出:“考虑到今天参与中国房产投机的还有境外资金，所以人民币汇率也是决定房产泡沫是否会破灭的一个非常重要的因素。一般来讲，缓慢的升值会加剧房产泡沫，而迅速升值会导致房产泡沫的瞬间破灭。”本报记者 曾邦华