2005年政府的一系列宏观调控措施，逼迫房地产市场实行软着陆，并取得不小成果。2005年1-6月份全国房屋销售价格涨幅回落至10.1%。其中，第2季度同比上涨8.0%，涨幅同比减少2.4个百分点；与1季度相比，房屋销售价格上涨1.5%，涨幅回落1.8个百分点。

　　据翰道地产研究人员介绍，就北京等一些城市而言，由于真实需求的强劲，房价增幅依然不减。根据2005年6月23日北京市建委、北京市统计局和北京市国土局联合向社会发布的北京市1-5月房地产市场运行情况表明：

　　1-5月“北京市商品期房买卖平均价格为6795元/平方米，同比上涨了679元/平方米，涨幅为11.1%；在全部商品期房中，商品住宅期房买卖价格6386元/平方米，同比上涨680元/平方米，涨幅为11.9%，其中5月份商品住宅期房平均买卖价格7136元/平方米，环比涨幅为4.9，比4月份环比涨幅7 %低2.11个百分点”。

　　1-8月，全市商品期房买卖平均价格7283元/平方米，同比上涨了1345元/平方米，涨幅为22.7％。

　　在全部商品期房中，商品住宅期房买卖价格为6625元/平方米，同比上涨了1027元/平方米，涨幅为18.4％；其中8月份，全市商品住宅期房预售均价6820元/平方米，比7月份低237元/平方米，环比降幅为3.4％;全市房价在3月份走高以来，4-8月，全市商品住宅期房每平方米平均售价在6805元至7136元之间波动，波幅在340元以内，全市商品住宅期房预售价格总体保持平稳。

　　这说明北京的房价在宏观调控下仍然小上升，只是上升的速度已趋缓（环比）。

　　翰道地产表示，这一逆势飘红即体现了北京市场真实需求，也体现了经济住宅投放量持续低迷，由此导致宏观调控处于微弱态势。

　　自1999—2003年期间，全国城镇住宅竣工总面积为33.1亿平方米，其中房地产企业商品住宅房竣工为11.32亿平方米，经济适用房竣工面积为2.68亿平方米。在这5年间，经济适用房占城镇住宅竣工面积总量不到10%。

　　全国各年度新开工房屋面积中经济适用房面积从1999年3970.4万平方米，到2003年5330.58万平方米。但经济适用房占新开工住宅房屋面积的比例逐年减少，从1999年的17.58%降低到2003年的9.74%。

　　目前国内房地产市场分为三类住宅产品，经济适用房面向中低收入家庭，普通商品住宅面向中高收入家庭，高档商品住宅和别墅（目前在部分省市已经停止供应土地）面向高收入家庭。其中：商品房住宅中最大的市场份额是一般商品住宅，1999-2003年间商品住宅竣工面积占总竣工面积60%以上，而且稳中有升，共计开发118767.71万平方米。就中国社会各阶层群体收入分析不难看出，中等收入、中低收入、低收入家庭是社会的核心群体。也是目前房地产市场住宅需求的主要力量。

　　翰道地产指出，事实上，自2003年以后，随着合作、集资、自建等建房面积的大幅减少，经济适用房的开工、竣工面积日趋减少。这一明显不足10%的经济适用房房源，对于住宅销售价格的抑制与平衡作用只能算是隔靴搔痒，它从根本上无法解决住宅市场的需求与供给的矛盾。商品住宅房开发高起，经济适用房开发低迷，是导致房价飙升的根本

　　要建设一个和谐社会，需要满足不同消费层级的购房者需求，目前供给市场对中高端市场、高端市场的趋之若鹜，基本上说已经达到了一种基本供需平衡的阶段，这就是普通住宅（中端、中高端）市场供给总量占住宅总供应量60%以上所带来的供给结果。

　　但是高达40%以上的中低端消费群体对于中低端、低端市场住宅需求，却在住宅供给市场中表现得捉襟见肘，无法体现，这不得不需要政府和房地产开发商深思。 中、低端市场需求，是来源于真实的市场需求，这是消费者承受能力的现实表现，这一表现需要政府给予密切关注的同时，应以最大的智慧和决心去解决房地产市场中低端所存在的供给紧张与社会需求巨大的矛盾。

　　从自由市场的竞争角度来看，没有任何一种只有10%份额的力量，而且多年来始终没有增长态势的力量，能够作为一种具有牵制作用的市场力量，去撼动居高不下的住宅市场价格。

　　翰道地产以为，在中国目前这个房地产市场运作过程中，没有任何一家房地产开发商会去关注经济住房的力量，在制定住宅销售价格时去参照经济住房的价格，以制定出合理的住宅销售价格。这是因为，巨大的社会住宅需求和稀少的经济住宅，使得经济住宅的价格力量已经淹没在庞大的住宅需求之中，使得政府的投入经济适用房建设的两大初衷（满足低端需求、抑制房价过快增长），基本上都没有达到。

　　翰道地产简介

　　翰道地产专注于为大中型房地产企业提供专业化的房地产研究与管理咨询服务。

　　翰道鼓励励精图治“兼收并蓄、开放探索”的公司文化。翰道地产的核心成员曾经为数家世界500强企业和数十家国内大型企业集团总部提供战略研究、市场研究、以及各类管理咨询服务。他们的研究与咨询经验来自于曾经所服务过的跨国公司和国内大型企业：涉及电信、电力、房地产开发企业、房地产施工企业、房地产营销企业、建材企业。在长达多年的管理实践中，翰道深刻认识到大型企业的管理者在今天和明天所需要面对的重大管理决策难题。翰道的研究与咨询团队，依靠现代的管理理论、量化分析方法、不确定性下的决策方法、以及管理实践，为大中型企业的重大决策和有效管理提供高质量的研究与咨询服务。

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